La vivienda seguirá siendo el principal motivo de desvelo y preocupación para miles de ciudadanos a la vuelta de vacaciones. Sin paños calientes: tanto el precio de compra como de alquiler volverán a aumentar en la segunda mitad del año, lo que coloca la dificultad de acceso en niveles insostenibles.
Los precios de compra y de alquiler registrarán nuevas subidas en la segunda mitad del año, aunque algo más moderadas, porque la oferta sigue siendo insuficiente
La vivienda seguirá siendo el principal motivo de desvelo y preocupación para miles de ciudadanos a la vuelta de vacaciones. Sin paños calientes: tanto el precio de compra como de alquiler volverán a aumentar en la segunda mitad del año, lo que coloca la dificultad de acceso en niveles insostenibles.
El mercado se ha vuelto completamente loco y es inasumible para gran parte de la población; incluso lo empieza a ser para los salarios altos. Los vendedores, o las agencias inmobiliarias en su defecto, se aprovechan de la alta demanda y del déficit de oferta, y fijan precios como si trataran con diamantes en bruto.
El grueso de analistas no contempla que los precios dejen de crecer y mucho menos una bajaba de estos. Aunque alguno empieza a ver en el horizonte un punto de inflexión. Dentro del primer grupo el diagnóstico mayoritario habla de más encarecimientos en la segunda mitad del año, pero algo menos de intensidad. Santiago Carbó, catedrático de Economía de la Universidad de Valencia e investigador de Funcas, cree que es pronto para hablar de un cambio de rumbo para los próximos meses. “Desgraciadamente, los precios subirán en torno al 8% o más”, prevé. “Cuando se empiece a vislumbrar un aumento de la construcción y de las viviendas finalizadas, sobre todo en las ciudades más tensionadas, podríamos ver un cambio. Antes es muy complicado”, sentencia.
En opinión de José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universitat Pompeu Fabra, seguirán subiendo en el segundo semestre del año, pero también cree que lo harán “de manera más lenta”. El precio medio de la vivienda nueva y usada registró en junio un aumento del 10,6% interanual, según Tinsa by Accumin. Si se pone el foco solo en los pisos nuevos, estos se encarecieron un 7,5%, hasta 3.151 euros por metro cuadrado, marcando un récord, de acuerdo con Sociedad de Tasación. Esta firma prevé un incremento del 8,7% para finales de año, con lo que un piso a estrenar costará de media 329.100 euros.
Semejantes alzas se han comido —más bien engullido— las rebajas que han llegado del lado de los tipos de interés. El Banco Central Europeo (BCE) mantiene por ahora el precio del dinero en el 2%, algo que ha estimulado las operaciones: “Cerca del 20% de quienes habían paralizado el proceso de compra han vuelto al mercado con más interés”, dice María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. “Se ha animado el mercado hipotecario y hay personas que se han cansado de esperar, tienen trabajo y pareja y han decidido comprar, aunque esté caro”, añade Carbó.
El economista García Montalvo justifica que los factores que impulsan el crecimiento de los precios siguen muy presentes. “Existe un claro déficit acumulado que no permitirá que se destensione la presión sobre el precio. La fuerza de la demanda es muy grande (crece al 35% en términos de búsqueda de vivienda para la compra) y las transacciones aumentan a tasas del 40%”.
Aquí reside el problema, amén de las compras hechas por inversores o el alquiler turístico: el enorme desequilibrio estructural entre oferta y demanda. “Actualmente, la demanda cuadruplica la oferta disponible, de hecho, la demanda roza máximos”, señala Matos, de Fotocasa. El portal está detectando las variaciones de precios más intensas (14,9% interanual en junio en vivienda usada) desde que tiene registros. Además, este fenómeno no es localizado, ya que afecta al 94% de las provincias y al 86% de los municipios. “En el ámbito nacional, los incrementos se mantendrán por encima del 10%” en la segunda parte del año, vaticina Matos.
El número de viviendas iniciadas creció en 2024 un 23% interanual y en el primer trimestre del año el alza ha sido del 11,5%. En el caso de las casas protegidas, el aumento ha rondado el 8%. La construcción residencial avanza, aunque todavía no alcanza los niveles necesarios para cerrar la brecha.
Gonzalo Bernardos, profesor del Departamento de Economía de la Universitat de Barcelona, tampoco contempla bajadas de precios a corto plazo, ni siquiera en 2026. Destaca un cambio importante, y es la “compra masiva” de primera vivienda por parte de muchos inquilinos, sobre todo de “personas con rentas altas que estaban viviendo de alquiler”. La idea es salir de la trampa del alquiler. Y añade: “En los últimos meses y a la carrera, han comprado una vivienda porque no tienen seguro que el propietario les renueve el contrato”. No hay que olvidar que más de 300.000 hogares se enfrentan a la actualización de sus contratos. Se están tomando decisiones de compra cada vez más impulsivas pensando que el mes que viene el piso será aún más caro. Y con razón.
Un equilibrio complejo
Bernardos insiste en que ve “muy difícil” que en los próximos tiempos demanda y oferta se equilibren si no se dan tres condiciones: “Una grandísima subida de tipos de interés, una crisis bancaria —porque los bancos vuelven a conceder un préstamo a todo el mundo— o una importante recesión de la economía española”, zanja. Algo que, en principio, no se contempla.
El director de Coyuntura Económica de Funcas, Raymond Torres, sin embargo, habla en otros términos y se desmarca de la opinión mayoritaria. Se muestra más optimista. “Estamos próximos a un punto de inflexión”. Su razonamiento es que el precio de la vivienda se sitúa ya por encima de su valor de equilibrio, es decir, de la capacidad de compra de la mayoría de los hogares. “Esto se debe a una inflación de expectativas: la anticipación de nuevas subidas de precios se ha convertido en un factor crucial en la decisión de un inversor de comprar vivienda”. Cree que se está creando terreno propicio a una moderación de las subidas de precios en los próximos meses. “No es descartable que los precios experimenten caídas en el transcurso de 2026 en las grandes urbes o las zonas donde el desequilibrio es patente”. Carbó comparte que la situación es cada vez más insostenible, “pero llevamos hablando de esto dos o tres años y no ha parado”.
En el capítulo de hipotecas, para los últimos meses del año cobrará más protagonismo la fija, frente a la mixta y la variable. Y eso que el euríbor cerró julio en el 2,079%. Buscan seguridad. “La hipoteca fija ofrece esa tranquilidad, con tipos de interés muy competitivos, en torno al 2% TIN e incluso por debajo en algunos casos”, explica el director general de iAhorro, Marcel Beyer.
En el alquiler las cosas no van mejor. Las rentas subieron un 13,7% interanual en junio, el alza más alta de los últimos 18 años, según Fotocasa. Encadena ocho meses consecutivos creciendo a doble dígito. En la segunda mitad del año los encarecimientos continuarán si no se pone en el mercado oferta y, sobre todo, asequible. Los inquilinos esperan la llegada del portal de la empresa estatal de vivienda que ha puesto en marcha el Gobierno donde se podrán solicitar alquileres baratos.
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