Pregunta. Tengo intención de adquirir un piso que actualmente está alquilado. El inquilino dice que está dispuesto a marcharse en cuanto se venda, pero tiene contrato vigente por tres años más. Mi intención sería ocupar el piso inmediatamente tras la compra. ¿Cómo debo actuar? Aunque no tengo razones para desconfiar del inquilino tampoco me gustaría tener problemas. ¿Debería formalizarse de alguna manera la salida del inquilino antes de hacer cualquier pago? F. Atorrasagasti
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Pregunta. Tengo intención de adquirir un piso que actualmente está alquilado. El inquilino dice que está dispuesto a marcharse en cuanto se venda, pero tiene contrato vigente por tres años más. Mi intención sería ocupar el piso inmediatamente tras la compra. ¿Cómo debo actuar? Aunque no tengo razones para desconfiar del inquilino tampoco me gustaría tener problemas. ¿Debería formalizarse de alguna manera la salida del inquilino antes de hacer cualquier pago? F. Atorrasagasti
Respuesta. Antes de adquirir una vivienda que se encuentra alquilada, es importante tener en cuenta las siguientes circunstancias y derechos reconocidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos:
La compraventa no extingue el contrato de arrendamiento: la venta de la vivienda no supone la finalización del contrato de alquiler, por lo que el comprador se subroga en la posición del anterior arrendador, asumiendo todos los derechos y obligaciones derivados del contrato vigente, incluidos la renta pactada, la duración del arrendamiento y el resto de sus condiciones.
Derecho de adquisición preferente del inquilino: la ley reconoce al arrendatario un derecho de adquisición preferente, también conocido como derecho de “tanteo y retracto”, en caso de venta de la vivienda. Por ello, salvo que en el contrato de arrendamiento conste la renuncia expresa a este derecho, el inquilino podrá adquirir el inmueble en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero comprador.
Por este motivo, lo más recomendable es realizar cualquier desembolso una vez que la vivienda haya sido entregada libre de ocupantes y el arrendatario haya abandonado el inmueble.
No obstante, si ello no fuera posible, y una vez comprobada la existencia de una renuncia válida al derecho de adquisición preferente, resulta aconsejable formalizar un acuerdo por escrito entre el propietario y el inquilino. En dicho acuerdo, el arrendatario debería comprometerse a abandonar la vivienda en una fecha determinada, preferiblemente antes de la firma de la escritura de compraventa o, como máximo, el mismo día de su otorgamiento.
Asimismo, sería conveniente incluir una cláusula adicional que establezca una penalización por cada día de retraso en la salida de la vivienda y entrega de la posesión, como posible indemnización de los daños y perjuicios.
Para una mayor garantía, este acuerdo debería suscribirse con anterioridad o en el mismo momento de la firma del contrato de arras, fijando una fecha concreta de salida del inmueble anterior a la formalización de la compraventa ante notario e incluyendo el derecho a recuperar las arras en caso de incumplimiento por parte del inquilino de su compromiso, recuperando cuando menos la cantidad entregada a cuenta y sin perjuicio de la reclamación de daños y perjuicios al inquilino.
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